Como conhecimento de todos é fato que a pandemia provocada pelo covid-19, atingiu de forma excessiva as empresas e o comércio em geral, provocando diversos contratempos, dentre eles a impossibilidade de arcar com o pagamento de todas as obrigações relacionados as suas atividades comerciais. Neste sentido, objetivando evitar a propagação da pandemia, por força do Decreto n. 64.881 de 22 de março de 2020 do Governo do Estado de São Paulo, determinou que o atendimento ao público em shoppings centers fossem suspensos de 24/03/2020 até 22/04/2020, ficando permitida a extensão do referido prazo. Em consequência disso, muitos lojistas que exercem ramos de atividades considerados não essenciais para o Governo, como por exemplo os comerciantes de vestuário, foram obrigados a fechar suas portas e suspender suas atividades temporariamente, ficando com seu faturamento zerado. Entretanto, ignorando tais medidas e sem qualquer sensibilidade com seus lojistas muitos shopping centers continuam cobrando integralmente pelos alugueis, condomínios, fundos de promoção e rateio das despesas mensais de condomínio. Tal conduta, acaba por acarretar um desequilíbrio contratual, visto que umas das obrigações dos shoppings centers determinadas em lei é garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (art. 22, II, da lei 8.245/91).
Neste aspecto, em recentíssima decisão proferida pelo Juiz da 6ª. Vara Cível do Foro Regional de Santana (processo: 1008477-94.2020.8.26.0001), extraído do site www.migalhas.com.br, diante das alegações do autor, lojista/locatário de um Shopping na zona norte de São Paulo, houve por bem em reduzir em 50% dos valores do aluguel mínimo, no fundo de propaganda e promoção e condomínio, enquanto Shopping permanecer fechado. Desta feita, independentemente do ramo que atua (comprovada a redução do faturamento do locatário e preenchido os requisitos processuais para o ajuizamento de demanda judicial), cabe a revisão do contrato de locação para que se possa restabelecer o equilíbrio da relação, desde que antes de procurarem o Poder Judiciário, as partes tentem encontrar um denominador comum para que uma das partes não seja prejudicada.
Por se tratar de situação inusitada e recente, os Juízes ainda não têm uma posição formada sobre a matéria, sendo alguns entendem que as obrigações pecuniárias decorrentes do contrato de locação de Shoppings centers devem ser suspensas até que o decreto de proibição de funcionamento seja revogado. De outro lado, há Juízes que entendem pela necessidade de haver uma redução dos valores das prestações pecuniárias, sendo inviável sua suspensão, e outros, por fim entendem que não há como determinar que o locador seja prejudicado por um fato que não deu causa (pandemia). Nesta trilha – diante da situação anormal – uma corrente do Poder Judiciário segue o que determina o artigo 393 do Código Civil, no sentido de que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Não bastasse, o artigo em recente modificação o Legislador inclui o artigo 421 A, no sentido de que há possibilidade de revisão contratual em caso excepcionais, desde que sejam justificados os fatos que possam levar a esta revisão, o que acreditamos seja o caso, devido aos problemas causados pela pandêmica relacionada ao covid-19.
Portanto, fica claro que há possibilidade de revisão dos contratos, desde que o locatário, comprove que sua situação financeira foi modificada devido à redução das suas atividades comerciais, ressaltado, todavia, que as partes (locador e locatário), antes de procurarem o Poder Judiciário, busquem um entendimento extrajudicial, no sentido de encontrarem um remédio que possa satisfazer ambas, seguindo os princípios que regem os contratos, sendo que diante do atual cenário de incertezas o que vale é a boa-fé, compreensão e solidariedade das partes para que se mantenha o equilíbrio da relação contratual e nenhuma seja severamente prejudicada. Por outro lado, quanto à locação residencial, a primeira iniciativa a ser tomada pelo locatário para tentar rever as cláusulas contratuais vigentes será entrar em contato com o locador/proprietário e formalizar uma proposta de ajuste dos aluguéis entre as partes, fazendo constar o novo valor e prazo de duração, levando em consideração a sua atual condição econômico-financeira, por vezes, agravada por eventual demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração em razão da pandemia pelo COVID-19. Se as partes entrarem em acordo, deverá ser formalizado um aditamento ao contrato de locação descrevendo as condições ajustadas e concordância expressa do locador e seu respectivo cônjuge e o locatário, com anuência dos fiadores.
Se as partes não chegarem ao consenso, não há no momento previsão legal para a suspensão ou diminuição automática do aluguel ajustado nos contratos de locação, motivo pelo qual deverá ser ajuizada ação judicial para discussão da questão. Importante destacar que os contratos de locação estão submetidos às regras do Código Civil Brasileiro e pela lei do inquilinato 8.245/91, onde há previsão de possibilidade de alteração das cláusulas contratuais em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, neste caso, o locatário deverá comprovar que, em razão da pandemia, teve uma redução de seus ganhos financeiros, gerando desequilíbrio no contrato no contrato de locação e o impedimento de arcar momentaneamente com o valor anteriormente ajustado.
O Projeto de Lei 1.179/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do coronavírus (Covid- 19) já aprovado pelo Senado e que se encontra em trâmite para revisão e aprovação pela Câmara dos Deputados prevê nas ações de despejo ajuizadas a partir de 20 de março de 2020, referentes às locações de imóveis urbanos, que NÃO SE CONCEDERÁ LIMINAR nas seguintes hipóteses: -Quando ocorrer o descumprimento de acordo mútuo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; -Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com o seu emprego, havendo prova escrita – permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário. – Se houver o término do prazo estabelecido pelo locador para o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação) sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; – Se ocorrer o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; Se ocorrer a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da lei 8.245/91, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Repita-se que os tribunais estão proferindo decisões heterogêneas analisando cada caso de forma específica, conforme a situação fática apresentada. Desta forma nossa recomendação é de que locadores e locatários mantenham o máximo de diálogo possível neste momento, pois a crise abrange a todos, cada qual sendo impactado de uma maneira diferente, mas não menos gravosa. Portanto, se você está nessa situação, consulte-nos!